Affitto a canone concordato, vantaggi e agevolazioni fiscali

Non capita tutti i giorni di avere la fortuna di possedere un immobile da poter affittare. Valorizzare una proprietà di questo tipo, soprattutto se si tratta di un immobile a destinazione abitativa, può essere senz'altro un investimento conveniente. A questo scopo, un'ottima idea potrebbe essere l'affitto a canone concordato. Scopriamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Cos'è il canone concordato

Per canone concordato si intende quello previsto per i contratti di locazione che vengono stipulati sulla base degli accordi raggiunti dalle associazioni di categoria di locatori e inquilini. La legge prevede che le parti, locatore e conduttore, possano stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone e la durata del contratto, pur nel rispetto di determinati limiti e altre condizioni contrattuali, sulla base di quanto stabilito dagli accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari edilizi e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative. Il canone concordato è favorevole per l’inquilino, perché più basso di quello praticato sul mercato, ma lo è ancora di più per il locatore, che può godere di tutta una serie di benefici e agevolazioni fiscali. L’agevolazione prevista per i contratti a canone concordato è però subordinata, se locatore e conduttore non si fanno assistere dalle rispettive organizzazioni sindacali, al rilascio di una attestazione da parte delle stesse, a garanzia del rispetto delle condizioni economiche e giuridiche stabilite per questo tipo di contratto

Durata

Questi contratti, come previsto dalla legge, non possono avere una durata inferiore (salvo eccezioni) ai tre anni, prorogabili di altri due, a meno che il locatore non dia disdetta perché intende destinare l’immobile a particolari usi o realizzare in esso delle opere necessarie a metterlo in sicurezza o venderlo. Al contrario il conduttore può comunicare l’intenzione di disdire il contratto, comunicandolo con un preavviso di sei mesi o in un termine inferiore, se previsto di comune accordo dalle parti.

Il canone concordato conviene?

Il principale vantaggio per l’inquilino che stipula un contratto di locazione a canone concordato è rappresentato dalla misura del canone. Tra i principali vantaggi del contratto di locazione a canone concordato ricordiamo che:

• gli affittuari pagano un prezzo minore rispetto a quello che può definire il mercato;

• i locatari possono usufruire di detrazioni fiscali ai fini Irpef quando la casa è residenza principale, quindi l’imponibile che va dichiarato è del 66,5%, anziché del 85% ordinario;

• nel caso in cui si scelga l’opzione della cedolare secca, invece dell’Irpef sul 730, sia proprietari che affittuari pagano un aliquota unica al 10%, invece che al 21% come quella dei canoni liberi;

• l’imposta di registrazione, normalmente versata al 50% dal proprietario e al 50% dall’affittuario, ammonta al 1,4% annuo sul valore del canone invece che al 2%;

• con il canone concordato, se si tratta di seconde case, alcuni comuni possono decidere di fissare aliquote per l’Ici inferiori, portandole per esempio dal 7-10 per mille al 4. Questo però è variabile da comune a comune;

• per gli inquilini con basso reddito possono essere stabilite altre detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi.

Regime di tassazione

Il locatore, inoltre, ha la possibilità di scegliere il regime di tassazione del canone tra quello ordinario IRPEF e quello della cedolare secca. Vediamo di cosa si tratta.

• Regime ordinario IRPEF a scaglioni: nel caso in cui il locatore scelga il regime ordinario, che prevede un’imposizione variabile in base allo scaglione e conceda in locazione un immobile sito in un comune ad alta “tensione abitativa”, alla riduzione forfetaria del reddito (importo del canone) del 15%, si aggiunge quella del 30% da calcolare sulla somma già ridotta.

• Cedolare secca: il regime della cedolare secca prevede, invece, una tassazione forfettaria dei canoni in base a un’aliquota fissa e agevolata. Non solo, chi opta per il regime della cedolare secca, non deve sostenere i costi delle addizionali, dell’imposta di bollo e di quella di registrazione del contratto prevista anche in caso di proroga e di risoluzione dello stesso.

IMU e TASI ridotte

Gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge n. 431/1998 sono soggetti, inoltre, ad  aliquote IMU e TASI ridotte della misura percentuale del 25%.