Mercato Immobiliare a Trieste: i Prezzi nell'Analisi di Tecnocasa

Pubblichiamo le valutazioni effettuate (su fonte, comunque, della rete presente a Trieste) dall'ufficio studi di Tecnocasa.

Nella prima parte del 2011 i prezzi degli immobili a Trieste hanno segnalato un leggero aumento rispetto al semestre precedente pari al +1,3%.
Le quotazioni sono lievemente cresciute anche in zona Città Vecchia, dove si registra una domanda costante di immobili concentrata in particolare nel Centro storico.
Cercano famiglie che acquistano la prima casa o quella di sostituzione ma anche investitori che comprano per mettere a reddito, genitori di studenti universitari oppure persone provenienti dal Veneto per l'acquisto della seconda casa.

Si apprezzano soprattutto le soluzioni dotate di posto auto (c'è una scarsa presenza di parcheggi nella zona) con una buona esposizione e con basse spese condominiali.

Un appartamento dotato di vista mare, posto auto e sfogo esterno ha un valore notevolmente superiore alla media.

In Città Vecchia e Rive si muovono persone non residenti a Trieste e alla ricerca della seconda casa turistica.

Ad incentivare questo tipo di mercato sono stati i numerosi lavori di ristrutturazione e di riqualificazione iniziati in passato e che ancora continuano nella zona.

Sono nate anche diverse strutture ricettive e locali commerciali.
In particolare i turisti acquistano prevalentemente bilocali e trilocali nell'area delle Rive, nei pressi del porto turistico.

La zona delle Rive si affaccia sul mare ed è caratterizzata, come Città Vecchia, da stabili d'epoca costruiti tra la fine dell'800 ed i primi del '900.

Per una soluzione ristrutturata fronte mare si possono spendere anche 3000 e al mq, mentre per una tipologia da ristrutturare si spendono 1800 ? al mq.

Si registra una notevole espansione dal punto di vista commerciale nelle aree pedonali come via Cavana, piazza Hortis e piazza Venezia.

Per l'acquisto di un appartamento da ristrutturare si investono mediamente 1500 ? al mq mentre per un appartamento ristrutturato la spesa è compresa tra 2000 e 2200 ? al mq.

Nella Città Vecchia hanno sede le facoltà umanistiche dell'Università di Trieste e questo comporta una buona richiesta da parte di investitori.

Il canone di locazione per una camera singola non supera in genere 250 ? al mese.

Gli studenti arrivano da diverse regioni italiane.
La scarsità di parcheggio determina una forte richiesta di box auto, ma l'offerta è limitata ed il prezzo di un box singolo si attesta sui 50 mila ?, mentre il canone di locazione è di 200 ? mensili.

Adiacente all'area centrale della città si trova il colle di San Vito, una delle aree maggiormente richieste grazie alla presenza di stabili residenziali, con terrazzo, posto auto, vista mare e aree verdi.
Gli appartamenti costruiti tra gli anni '60 ed '80 costano 2000 ? al mq (medio usato), ma si arriva anche a 2400-2500 ? al mq se c'è la vista mare.

Tra gli interventi previsti sul territorio ci sono la realizzazione del Parco del Mare e nuovi parcheggi sotterranei a S. Giusto e piazza Ponte Rosso.

Sono leggermente in aumento i prezzi in zona Barriera, a ridosso del Centro storico.
La domanda evidenzia una maggiore vivacità, in particolare per quanto riguarda le richieste provenienti dal mercato non-triestino, in particolare dal triveneto, spesso si tratta di famiglie che acquistano l'immobile per il figlio ancora studente.
Questa zona infatti è molto apprezzata per la presenza di tutti i servizi e perché ben collegata con le facoltà universitarie.
Chi acquista per investimento in genere predilige bilocali e trilocali con una spesa compresa tra 100 e 120 mila ?.
Il canone di locazione di un bilocale è di 400-450 ? al mese, per una camera singola si spendono circa 200 ? al mese.
In quest'area della città acquistano anche famiglie, in genere cercano trilocali di qualità, dotati di ascensore e box auto, anche se l'offerta di queste tipologie è molto bassa.
L'area di Barriera si sviluppa nelle adiacenze del Centro storico ed è caratterizzata da palazzi realizzati tra la fine del 1800 ed i primi anni del '900.
Da segnalare inoltre la presenza di qualche soluzione costruita tra gli anni '50 e '70.

I prezzi più alti si registrano per le tipologie che si trovano vicine al Centro, ed in particolare per quelle situate in corso Saba e nelle vie limitrofe del viale XX Settembre, quest'ultimo area pedonale e commerciale.
Qui si possono acquistare soluzioni in buone condizioni ad un prezzo massimo di 2500 ? al mq.
Più economiche le abitazioni che si trovano nella zona di piazza Garibaldi, via del Bosco e nelle vie limitrofe, in direzione San Giacomo, dove appartamenti in buono stato si comprano a 1300-1400 ? al mq.
In tutta l'area di Barriera si segnalano lavori di riqualificazione che riguardano le facciate di molti stabili.

Si registra inoltre una buona richiesta di box auto, anche se l'offerta è scarsa, il prezzo di un box singolo è compreso tra 30 e 40 mila ?, il canone di locazione tra 120 e 170 ? al mese.
Il mercato delle locazioni è alimentato da stranieri, lavoratori trasfertisti, giovani coppie e studenti.

Sono stabili le quotazioni nel rione di San Giovanni.
Si registra stabilità anche per quanto riguarda il numero di richieste e di compravendite, queste ultime ostacolate dall'eccessiva distanza tra il prezzo richiesto dai proprietari e la disponibilità di spesa dei clienti.
In questa zona della città acquistano in prevalenza famiglie anche se si segnalano numerose compravendite da parte di investitori (sia privati risparmiatori sia genitori di studenti) alla ricerca di soluzioni da mettere a reddito oppure da consegnare ai figli.
In genere si investono cifre comprese tra 60 e100 mila ? ed i canoni di locazione sono compresi tra 380 e 400 ? mensili per i bilocali e tra 400 e 600 ? mensili per i trilocali.
La richiesta di immobili in locazione proviene da studenti universitari, giovani coppie e famiglie.
Le famiglie cercano in genere trilocali, diversamente da quanto accadeva poco tempo fa si prendono in considerazioni anche quelle soluzioni non dotate di cucina abitabile, mentre la presenza di un ascensore rimane sempre una discriminante importante.
Il rione di San Giovanni si sviluppa nella prima periferia della città, nei pressi della zona Università. Una parte del rione, via XX Settembre ed una parte di via Giulia, è caratterizzata dalla presenza di immobili d'epoca realizzate tra la fine dell'800 ed i primi anni del '900, mentre la zona più periferica del quartiere è composta da palazzine e soluzioni signorili realizzate a partire dagli anni '50 in poi.

Acquistare un buon usato in viale XX Settembre prevede una spesa di 1200-1300 ? al mq, mentre nella parte più periferica il nuovo si vende a 2000 ? al mq e l'usato da ristrutturare a 1200-1400 ? al mq.

Molto richiesta ed apprezzata l'area di via Pagliaricci, via Timignano, via D. Chiesa, via delle Linfe e salita di Vuardel dove si possono acquistare appartamenti, soluzioni indipendenti e semindipendenti sia nuove sia usate.
Nuovi appartamenti sono infatti in fase di realizzazione in via Pagliaricci, via Linfe e via Timignano con valutazioni di 2000 ? al mq.
L'usato in buone condizioni si vende a 1500 ? al mq.

Nel primo semestre dell'anno, nel rione Settefontane, si è registrato un leggero calo dei prezzi immobiliari.
Tengono bene il proprio valore le soluzioni di qualità, posizionate ai piani alti e dotati di ascensore, mentre sono in difficoltà le tipologie di scarsa qualità e da ristrutturare.
Le coppie cercano in genere tagli da 50-60 mq, mentre gli investitori cercano soluzioni dal valore compreso tra 80 e 90 mila ? da mettere a reddito oppure da far utilizzare ai figli durante gli studi universitari.
Ad acquistare sono anche immigrati che si concentrano su trilocali dal valore compreso tra 100 e 130 mila ?.

Via Settefontane si sviluppa nelle adiacenze della città, tra i quartieri di Rozzol e Barriera, è composto prevalentemente da tipologie degli anni '50-'60-'70 ed in parte minore da soluzioni realizzate tra la fine del 1800 ed i primi anni del '900.

Acquistare un appartamento d'epoca in buone condizioni e senza ascensore costa 1000-1200 ? al mq, per soluzioni più recenti la spesa sale a 1300-1500 ? al mq.

Buona la domanda di box auto; il valore di un box singolo è di 30-33 mila ?, il canone di locazione mensile è di 120-130 ?.
Molto alta la richiesta di immobili in affitto ma l'offerta sul mercato è limitata. A cercare case in locazione sono prevalentemente giovani che non riescono ad acquistare.
Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone concordato.

Prezzi in lieve ribasso si registrano in zona Università nella prima parte del 2011.
La domanda si è mantenuta buona nei primi quattro mesi del per poi registrare una flessione nei mesi primaverili.
L'offerta di immobili sul mercato è alta e rimane ampia la forbice esistente tra il prezzo richiesto dai proprietari e la disponibilità di spesa degli acquirenti.
In quest'area ad acquistare sono soprattutto investitori, sia privati risparmiatori sia genitori di studenti provenienti dal Friuli e dal Veneto.
Nell'ultimo semestre l'investimento medio si è attestato su 100 mila ?, con un ribasso del 15% circa rispetto ai semestri precedenti.

Le tipologie preferite sono bilocali e trilocali; il canone di affitto è compreso tra 400 e 550 ? al mese, oppure tra 250 e 300 ? al mese per una camera singola.

Tra le aree più ricercate da segnalare quella di via Fabio Severo dove sono presenti stabili d'epoca dei primi anni del '900 e palazzine degli anni '70.
La zona è apprezzata perché ben servita, adiacente al Centro e non distante dal Polo Universitario che si trova in piazzale Europa.
Per l'acquisto di un buon usato si spendono 1700 ? al mq.

In via Cologna sono in fase di realizzazione nuovi box (30 mila ? il valore di un box singolo) ed appartamenti costruiti dall'Azienda Territoriale per l'Economia Residenziale (ATER) che si rivolge a coloro che non hanno la possibilità di accedere al mercato privato delle abitazioni.

Oltre agli studenti, ad alimentare il mercato delle locazioni sono lavoratori trasfertisti data la presenza del Centro di Ricerche Sincrotrone nel comune di Basovizza. I contratti maggiormente utilizzati sono quelli transitori.

Sempre molto richiesta l'area periferica di Campanelle, apprezzata dagli acquirenti per la presenza di parcheggi e zone verdi. Si tratta di un quartiere sorto negli anni '80 e caratterizzato da condomini dotati di ascensore; un appartamento in buone condizioni ha un valore di 1800-2000 ? al mq.
In questa prima parte dell'anno ad acquistare sono state soprattutto famiglie, le quali hanno venduto per comprare soluzioni più ampie o comunque più adeguate alle proprie esigenze.
La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale, la spesa media è di 140-150 mila ?.

Meno dinamico il mercato immobiliare in zona Chiarbola, dove si registra un'offerta superiore al numero di richieste. Il quartiere si è sviluppato tra gli anni '40 e '50, un buon usato attualmente si compra a 1400-1500 ? al mq.

Da segnalare che in zona Burlo sono partiti i lavori per la realizzazione di un centro commerciale e di circa 100 nuove unità abitative dotate di box e posti auto.
In quest'area della città i box auto sono molto richiesti a causa delle difficoltà di parcheggio; per l'acquisto di un box singolo la spesa è in genere compresa tra 20 e 25 mila ?, il canone di locazione è di 100 ? al mese.

Nell'area Chiarbola - Campanelle è sempre molto attivo il mercato delle locazioni, alimentato soprattutto dalle categorie che non riescono ad accedere al credito. Da segnalare la scomparsa della richiesta da parte di stranieri, anche per quanto riguarda gli acquisti; il canone di locazione di un bilocale si attesta su 400 ? al mese, quello di un trilocale su 500 ? al mese.
Si mantengono stabili le quotazioni nella prima periferia della città, in zona Rozzol. Il quartiere è residenziale, apprezzato in prevalenza da coppie e famiglie giovani alla ricerca della prima casa.
Nella scelta dell'abitazione è importante che quest'ultima sia dotata di spazi esterni come balconi, terrazzi e giardini, ma anche della presenza dell'ascensore e del parcheggio.

Le tipologie più richieste restano gli appartamenti con 3 camere da letto e due bagni e le case singole o accostate purchè dotate di giardino e accesso auto.
Rozzol è un rione che si sviluppa in un'area precollinare di Trieste ed è composto prevalentemente da palazzine degli anni '60 e '70, ma anche da un discreto numero di case indipendenti o semindipendenti costruite per la maggior parte nella prima metà del '900. Appartamenti medio usati si possono acquistare ad un prezzo di 1600-1700 ? al mq. Nella parte alta di via San Pasquale, via dell'Eremo e via dei Pellegrini si trovano palazzine particolarmente apprezzate perchè situate in un'area tranquilla e panoramica sul mare. Un buon usato in questa zona si vende a 1900-2000 ? al mq.

Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Luglio 2011 3,5% 35% 51% 10% 0,5%


Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
Luglio 2011 7,7% 31,4% 37,3% 15,5% 8,1%


Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa