Centro Studi Tecnocasa: Studio Valutazione Immobili per Rioni

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni immobiliari di Trieste hanno registrato una diminuzione del 7,7%.

Nella zona di Città Vecchia, Le Rive e San Vito i valori sono in diminuzione e la domanda ha sostanzialmente tenuto.

Sono in difficoltà i piccoli tagli sotto i 100 mila ? la cui domanda era alimentata prevalentemente da potenziali acquirenti che facevano ricorso al mutuo e che ora sono in difficoltà.

Sui tagli più grandi, a partire dal trilocale, si registra ancora una buona richiesta anche perché spesso sono oggetto di acquisti sostituitivi e di conseguenza i potenziali acquirenti fanno ricorso a mutui di importo più contenuti.

In diminuzione la componente di acquisto ad uso investimento rispetto al passato per quanto si registrino richieste di seconda casa da utilizzare come casa vacanza da persone soprattutto residenti in Veneto.

Si orientano a Città Vecchia in direzione San Giusto e sulle Rive.
Ad incentivare questo tipo di mercato sono stati i numerosi lavori di ristrutturazione e di riqualificazione iniziati in passato e che ancora continuano nella zona.
Sono nate anche diverse strutture ricettive e locali commerciali.
In particolare i turisti acquistano prevalentemente bilocali e trilocali nell'area de Le Rive, nei pressi del porto turistico.

In questo semestre si registra la presenza di una clientela molto più selettiva ed esigente che predilige soprattutto le abitazioni in buono stato, ristrutturate e con caratteristiche qualitative superiori alla media.

Tra l'altro aree e palazzi d'epoca del Centro e Citta Vecchia grazie agli interventi pubblici e privati hanno subito dei processi di riqualificazione e ristrutturazione che li hanno valorizzati.

Si registra la tendenza a prediligere le zone centrali, mentre sono meno richieste le aree semicentrali e quelle meno servite e che richiedono l'uso della macchina per gli spostamenti.
Infatti, in questo momento, i potenziali acquirenti danno più importanza alla presenza dei servizi rispetto alla vista mare (che resta comunque molto apprezzata). Permane una carenza di parcheggi nelle zone centrali nonostante siano in corso degli interventi a San Giusto e nei pressi di via Cavana.

A Città Vecchia cercano famiglie che acquistano la prima casa o quella di sostituzione ma anche investitori che comprano per mettere a reddito, genitori di studenti universitari oppure persone provenienti dal Veneto per l'acquisto della seconda casa.
Si apprezzano soprattutto le soluzioni dotate di posto auto (c'è una scarsa presenza di parcheggi nella zona) con una buona esposizione e con basse spese condominiali.

Per una soluzione ristrutturata fronte mare si possono spendere anche 2700 ? al mq, mentre per una tipologia da ristrutturare si spendono 1600 ? al mq.

Apprezzate le aree pedonali come via Cavana, piazza Hortis e piazza Venezia.
Per l'acquisto di un appartamento da ristrutturare si investono mediamente 1200 ? al mq mentre per un appartamento ristrutturato la spesa è compresa tra 1800 e 2000 ? al mq.

Nella Città Vecchia hanno sede le facoltà umanistiche dell'Università di Trieste e questo comporta una buona richiesta da parte di investitori.
Il canone di locazione per una camera singola non supera in genere 250 ? al mese.

Adiacente all'area centrale della città si trova il colle di San Vito, una delle aree maggiormente richieste grazie alla presenza di stabili residenziali, con terrazzo, posto auto, vista mare e aree verdi.
Gli appartamenti costruiti tra gli anni '60 ed '80 costano 2000 ? al mq (medio usato), ma si arriva anche a 2400-2500 ? al mq se c'è la vista mare.

Da segnalare che la zona sarà interessata a breve dal progetto di riqualificazione dell'ex "zona Fiat Campo Marzio" da cui si ricaveranno appartamenti, soluzioni commerciali e box.

Sul mercato delle locazioni la clientela è sempre più selezionata e attenta alla qualità abitativa degli immobili; infatti si prediligono le abitazioni ristrutturate e in buono stato.
Se queste caratteristiche non sono presenti i canoni di locazione si riducono.

Nella zona dell'Università le quotazioni delle abitazioni sono in leggera contrazione.
Da marzo il mercato ha iniziato a muoversi dal momento che i potenziali venditori hanno capito di dover rivedere i prezzi al ribasso.
Ad acquistare sono prevalentemente investitori e famiglie. I primi sono stati sempre numerosi in zona grazie alla presenza dell'Università: arrivano spesso da altre province del Friuli e da altre regioni e investono valori medi di 80-90 mila ? per acquistare bilocali da affittare a studenti universitari.
Si riversano soprattutto in via Fabio Severo e via Cologna dove si trovano condomini d'epoca e degli anni '70.
Per un buon usato si spendono mediamente 1300-1400 ? al mq.
La zona è apprezzata perché ben servita, adiacente al centro e non distante dal Polo Universitario.

Gli investitori prestano attenzione soprattutto al prezzo dell'immobile.
In ripresa la domanda da parte delle famiglie a partire da aprile.
Cercano trilocali e quattro locali dotati di vista, terrazzo e box possibilmente nelle zone più tranquille del quartiere, lontane dalle arterie principali.
In via Cantù, vicolo Castagneto, via Montegrappa si trovano immobili degli anni '70, alcuni anche di tipologia signorile.
Ci sono anche delle soluzioni costruite non più tardi di 10 anni fa che hanno prezzi medi di 2000 ? al mq.
In via Cologna continuano i lavori per la costruzione di box sotterranei e di appartamenti realizzati dall'Ater.

Sono in sensibile diminuzione i prezzi in zona Barriera - Ospedale Maggiore.

A soffrire in particolare sono le soluzioni da ristrutturare, di qualità medio - bassa, senza ascensore.
Hanno invece conservato valore le abitazioni situate a ridosso del centro storico (viale XX Settembre, via Carducci, corso Saba).
Si tratta di abitazioni d'epoca, dalle finiture signorili talvolta dotate di posto auto, giardini condominiali e a volte di terrazzo.
I valori di una tipologia ristrutturata possono oscillare da 2300 a 2500 ? al mq.

La vicinanza dell'Ospedale Maggiore e la grande disponibilità di mezzi pubblici che ben collegano questa zona all'Università, determinano la presenza di una buona domanda ad uso investimento, spesso da parte di genitori di studenti universitari: si indirizzano sui trilocali in modo da affittare le camere anche ad altri studenti.

Per una camera si possono chiedere fino a 250 ? al mese. In genere si investono cifre medie di 100-120 mila ?.

In quest'area della città acquistano anche famiglie interessate dalla vicinanza al centro città e dalla disponibilità dei molti servizi presenti in zona, con un prezzo più contenuto rispetto a soluzioni analoghe presenti nel centro città. Buona la richiesta di trilocali di qualità, dotati di ascensore e possibilità di parcheggio, anche se l'offerta di queste tipologie è molto bassa.

L'area di Barriera si sviluppa nelle adiacenze del Centro storico ed è caratterizzata da palazzi realizzati tra la fine del 1800 ed i primi anni del '900. Da segnalare inoltre la presenza di qualche soluzione costruita tra gli anni '50 e '70.

Più economiche le abitazioni che si trovano nella zona di piazza Garibaldi, via del Bosco e nelle vie limitrofe, in direzione San Giacomo, dove appartamenti ristrutturati e in buono stato si comprano a 1300-1400 ? al mq.
Non lontano in zona S. Luigi, verso le colline della città, si possono trovare costruzioni più recenti, con terrazzi, giardini, parcheggio e vista panoramica, ville e soluzioni indipendenti.

Si registra inoltre una buona richiesta di box auto, anche se l'offerta è scarsa, il prezzo di un box singolo è compreso tra 30 e 40 mila ?, il canone di locazione tra 120 e 170 ? al mese.
Il mercato delle locazioni ha tenuto grazie ad una domanda sempre molto elevata ed alimentata da stranieri, lavoratori trasfertisti, giovani coppie e studenti.
Per un bilocale i valori medi sono di 400 ? al mese.

Nei primi sei mesi del 2012 i valori immobiliari nel quartiere di Baiamonti hanno registrato una contrazione, in particolare per le tipologie popolari da ristrutturare.
La zona infatti presenta una'abbondante offerta di abitazioni vetuste, costruite tra gli anni '50 e gli anni '70, dal momento che a vendere sono spesso eredi.

Gli acquirenti hanno fatto un basso ricorso al mutuo, spesso acquistando dopo aver venduto un'abitazione già di proprietà.

Acquistano prevalentemente persone già residenti nel quartiere oppure, vista la liquidità, da genitori per i propri figli.

Si sono preferite le tipologie dotate di terrazzo abitabile, giardino oppure case indipendenti.
Queste ultime soluzioni, in genere 100 mq sviluppati su due livelli, si concentrano soprattutto in via Soncini, via Vigneti e via Praga.
In buono stato queste soluzioni indipendenti hanno valori di 250-270 mila ?.
Su via Baiamonti acquistano soprattutto persone più anziane che apprezzano la presenza dei servizi e la posizione pianeggiante.
In questa zona si concentrano prevalentemente i condomini costruiti tra gli anni '60 e gli anni '70 e valutati in buono stato intorno a 1200-1300 ? al mq, 900 ? al mq se da ristrutturare.
Non lontano ci sono via Roncheto e le traverse che in posizione più elevata e meno servite sono apprezzate maggiormente da acquirenti più giovani.
Prezzi di 1300 ? al mq si registrano per le abitazioni situate in via de Jenner dove ci sono abitazioni dell'ex Lloyd Adriatico, costruite in cemento armato e valutate intorno a 1300 ? al mq con il posto auto. Quotazioni più basse, da 600-700 ? al mq a 1000 ? al mq, si registrano per le case situate in via Ponticello a causa della vicinanza di una fabbrica.
Il mercato delle locazioni in zona registra una buona domanda alimentata da trasfertisti in città per lavoro e da coloro che non riescono ad acquistare ed i valori massimo arrivano a 500-550 ? al mese

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Rozzol hanno registrato una diminuzione dovuta al fatto che la capacità di spesa dei potenziali acquirenti si è contratta.
In particolare sono stati gli acquirenti di età più giovane e spesso con lavori precari ad avere difficoltà ad accedere al credito e di conseguenza ad acquistare l'abitazione.
La domanda si è orientata prevalentemente verso trilocali di 70-80 mq acquistati da coppie e famiglie giovani che dispongono di un budget che va da 100 a 120 mila ?.

Gli aspetti maggiormente apprezzati sono la presenza dei servizi , di scuole, dell'ascensore e per quanto riguarda lo stato d'uso dell'immobile, si prediligono le soluzioni in buono stato che non necessitano di lavori di ristrutturazione.

Tra le zone più apprezzate ci sono le panoramiche via dell'Eremo e via dei Pellegrini dove ci sono abitazioni costruite tra gli anni '70 e gli anni '80 di tipologia più signorile, con terrazze, box o posto auto e che in buono stato si vendono a prezzi medi di 1900-2000 ? al mq.

Più contenute le quotazione delle abitazioni ubicate in via Revoltella, zona servita da attività e negozi, dove troviamo condomini costruiti tra gli anni '60 e gli anni '70 che si valutano 1500 ? al mq.

Tra le tipologie più apprezzate e richieste dai potenziali acquirenti ci sono case accostate con giardino che risalgono alla prima metà del secolo scorso o villette, singole o a schiera, edificate tra gli anni '60 e gli anni '70.

Sul mercato delle locazioni si è registrata una maggior offerta di appartamenti: molti proprietari hanno deciso di locare i propri immobili che erano rimasti vuoti o invenduti. Si segnala allo stesso tempo un aumento della domanda di immobili in affitto ma questo non ha comportato ad un incremento dei canoni di locazione. Per un bilocale si chiedono intorno ai 400 ? mensili, per un trilocale circa 450 ? al mese.

Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Chiarbola - Campanelle sono rimaste stabili. Si tratta di una zona semiperiferica e popolare della città dove in passato hanno acquistato anche numerosi immigrati e che ora invece registra acquisti prevalentemente di giovani coppie al primo acquisto e di famiglie intenzionate a migliorare la qualità abitativa.

La tipologia più richiesta è il trilocale di 70 mq su cui investire valori medi di 100mila ? o il trilocale di 80 mq con posto auto su cui investire valori medi di 150 mila ?.

Si segnalano difficoltà per la vendita di immobili dal valore inferiore a 50 mila ? che in passato erano acquistati da immigrati esclusi dall'accesso al credito e da investitori al momento poco presenti sul mercato della zona.

La zona di Campanelle è apprezzata dagli acquirenti per la presenza di parcheggi e zone verdi. Si tratta di un quartiere sorto negli anni '80 e caratterizzato da condomini dotati di ascensore; un appartamento in buone condizioni ha un valore di 1500-1800 ? al mq. Si possono acquistare anche appartamenti dotati di vista mare dal momento che la zona si trova in altura. L'area offre anche case indipendenti (via Campanelle e via Costalunga).

Tra Strada di Fiume e via Campanelle sorge un'area residenziale costruita tra gli anni '80 e gli anni '90 dotata di vista mare e che ha quotazioni medie di 1800-2000 ? al mq. Non lontano, avvicinandosi alla zona della città Vecchia sorge il quartiere di San Giacomo che si caratterizza per la presenza di condomini popolari e di case d'epoca dei primi anni del 1900.

Il mercato immobiliare cambia completamente in zona Chiarbola, dove si registra un'offerta superiore al numero di richieste.
Il quartiere si è sviluppato tra gli anni '40 e '50, un buon usato attualmente si compra a 1200 ? al mq.
Le quotazioni più basse si giustificano per la presenza di abitazioni di tipo popolare, anche ex iacp, e per la vicinanza all'industria delle Ferriere.

Dinamico il mercato delle locazioni che vede una diminuzione dei canoni ed è alimentato da coppie giovani, immigrati e lavoratori trasfertisti.
Chiedono prevalentemente bilocali e trilocali arredati.
Per un bilocale si spendono mediamente 350-400 ? al mese.
Le tipologie contrattuali più stipulate sono il concordato ed il transitorio.

Nei borghi Roiano e Gretta l'andamento del mercato residenziale è risultato rallentato e selettivo nella prima parte del 2012.

Ad essere penalizzati sono stati soprattutto gli immobili nella fascia di prezzo compresa tra 120 e 160 mila ?, ma quelli al di sotto di 100 mila ? e sopra 200 mila ? hanno mostrato segnali positivi.
Ciò nonostante, il mercato è comunque dinamico (soprattutto a Roiano) e, se l'immobile è proposto al reale valore di mercato, le trattative si possono concludere in non più di 7 mesi.

Questa è un area molto eterogenea, dove è possibile acquistare una gran varietà di immobili a seconda delle esigenze personali e del budget a disposizione.
Sul mercato si sono mossi anche investitori, che hanno messo a reddito non oltre 100 mila ? (tipicamente 70-80 mila ?) per bilocali da concedere in locazione.

Quest'ultimo è un mercato molto attivo, a cui si rivolgono tutti coloro che non possono attualmente comprare, grazie anche alla diminuzione dei canoni: per godere di un bilocale sono necessari 400-450 ? al mese, che salgono di 100 ? al mese per un trilocale.

Roiano è un rione ben servito e più economico, dove coesistono stabili d'epoca di fine '800 e palazzi più recenti, eretti fino agli anni 2000: una soluzione da ristrutturare si compravende tra 800 e 900 ? al mq, mentre una già ristrutturata costa circa 1600-1800 ? al mq. Gretta è una zona residenziale, più esclusiva grazie alla panoramicità del contesto: l'offerta immobiliare è di stampo più recente (anni '70) e consiste in piccole strutture, valutate 2000 ? al mq, e villette indipendenti, il cui prezzo si attesta tra 350 e 500 mila ?.

A causa della scarsità di parcheggio, a Roiano è forte la domanda di box e posti auto, nonostante l'offerta non sia altrettanto adeguata: una soluzione singola costa non oltre 40 mila ?, un posto auto si valuta 25 mila ?. A Gretta i prezzi sono sostanzialmente simili, anche se la domanda è leggermente inferiore, poiché c'è più spazio e molte costruzioni sono state realizzate già con box o posto auto annesso.