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Mercoledì, 28 Febbraio 2024
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Cedolare secca: come funziona la tassazione agevolata sugli affitti

La cedolare secca si calcola sempre sul 100 per cento del canone annuale, ma comunque la tassazione rimane inferiore rispetto a quella ordinaria. Scopriamo come funziona nel dettaglio

Avere un immobile in cui non si abita, per i proprietari può essere un vantaggio perché è possibile affittarlo e ottenere un’entrata fissa mensile. Nel momento in cui si stipula un contratto il locatore può scegliere il regime fiscale da adottare. Accanto a quello ordinario composto da imposta di registro, marche da bollo, addizionali e Irpef, c’è quello della cedolare secca che sostituisce tutte queste imposte. Ma come funziona e in cosa consiste la cedolare secca?

Quando utilizzare la cedolare secca e chi ne ha diritto

Il regime fiscale alternativo può essere utilizzato dal proprietario o da chi ne ha l’usufrutto, solo su immobili che non sono destinati ad attività imprenditoriali. Questo vuol dire che il contratto con cedolare secca deve essere rivolto a persone fisiche e non alle imprese perché l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo. Inoltre, l’edificio deve rientrare nelle categorie che vanno dalla A/1 alla A/11 (tranne l’A/10 che riguarda gli uffici e gli studi privati) e vale anche per le cosiddette pertinenze all’abitazione come box, cantine, posti auto, solo se menzionati nel contratto. L’unica eccezione è rappresentata dai contratti stipulati nel 2019 in cui la cedolare secca è stata applicata anche agli immobili di tipo strumentale, appartenenti alla categoria C/1 con una superficie fino a 600 metri (in questo caso l’aliquota è stata del 21 per cento).

La decisione di applicare la cedolare secca va comunicata nel momento della registrazione del contratto e in caso di proroga si deve riconfermare l’imposta semplifica anche all’Agenzia delle Entrate. La cedolare secca, può essere scelta anche successivamente alla stipula del contratto, ma in questo caso non si avranno i rimborsi delle imposte già versate. Inoltre chi sceglie questo tipo di regime, deve sapere che il canone d’affitto sarà fisso e non verrà interessato da nessun adeguamento, compreso quello dell’Istat.

Come calcolare la cedolare secca

La cedolare secca si calcola sempre sul 100 per cento del canone annuale, ma comunque la tassazione rimane inferiore rispetto a quella ordinaria. Il calcolo ha uno schema fisso.

L’aliquota è del 10 per cento su quei contratti di locazione a canone concordato stipulati nei capoluoghi di provincia, nei comuni classificati come ad alta densità (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e in quelli confinanti. L’aliquota è sempre del 10 per cento sui contratti stipulati nei comuni dichiarati in stato d’emergenza perché colpiti da calamità naturali. È ugualmente pari 10 per cento sui contratti d’affitto per gli studenti universitari. Il 10 per cento vale anche per gli affitti transitori. L’aliquota sale invece al 21 per cento quando la casa è affittata a mercato libero.

Come versare la cedolare secca

Per versare i contributi della cedolare secca ci sono due modalità:

  • acconto: nel primo anno non si deve versare nulla perché non sussiste un periodo precedente su cui far valere l’imponibile. Successivamente la cedolare secca corrisponde al 100 per cento dell’imposta dovuta per l’anno precedente.
  • Saldo: il pagamento deve essere effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento oppure entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40 per cento. L’importo del saldo è pari al 21 per cento, ma si riduce al 19 per cento nel caso di canone concordato.

Per effettuare il versamento occorre utilizzare il modello F24, optando per due modalità:

  • unica soluzione: entro il 30 novembre, se l’importo da pagare è inferiore a 257,20 euro.
  • Rate: se l’importo supera i 257,20 euro, il versamento può avvenire in due rate, la prima delle quali pari al 40 per cento dell’acconto dovuto (entro il 30 giugno) e il restante 60% per cento entro il 30 novembre.

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